楼市半年考：房价转为“稳中有落” 投资端热度不减或支撑下半年销售

2021年上半年的房地产市场，经历了一场市场升温与调控“维稳”的双重变奏。

7月15日，国家统计局发布今年1-6月的楼市相关数据，今年上半年，全国商品房销售面积同比增长近三成，销售额同比增长近四成，继续刷新历史同期纪录。受此影响，房地产投资、开竣工、资金来源等指标继续保持不错的增速。

上半年的市场热度，是由去年年末的学区房升温而引发。到今年第二季度，部分城市因一二手房价格倒挂而出现非理性升温。此后，一系列调控政策推出，市场再度恢复平稳，房价也逐渐回归理性。

根据国家统计局的解读，今年6月，70大中城市房价涨幅由此前的“稳中有升”、“趋稳”，变为“稳中有落”。

在此过程中，市场预期也逐步回调。多数机构认为，随着信贷环境的收紧，房地产市场的预期正在回调，下半年的市场将继续趋于理性，房价涨幅有望继续收窄。

销售向好的三个原因

统计局的数据显示，今年上半年，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。

今年以来，房地产市场一直保持着交易热度，不仅月度交易规模明显高于往年同期，市场预期也颇为高涨。在部分东部城市，消费者一度出现恐慌性入市，并引发市场乱象。整个上半年，房地产销售创同期历史新高。

中原地产指出，有三个原因促成这一现象：第一，信贷整体宽松，2021年1-6月，居民户中长期信贷数据刷新历史纪录。第二，因一二手房价倒挂，部分城市出现了“打新潮”，刺激了市场需求。第三，疫情后，购房需求集中释放，加之海外投资锐减，资金回流，使市场需求进一步累积。

分区域来看，东部和中部地区仍是热度最高的区域，上半年销售面积增速均超过30%，销售金额增速均超过40%。西部地区和东北地区的销售面积增速均在20%以下。

销售向好，也使得其他指标保持较好的增速。今年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%，近两年平均增长8.2%。房屋施工面积和开竣工面积均保持正增长。

多数机构认为，投资端的热度不减，与热点城市的“两集中”供地政策有关。从今年4月开始，22个热点城市先后实施土地集中公告和集中出让，并对整体土地市场的热度带来刺激。按照现有的开发周期，首批土地有望在年内形成销售业绩，因此开发商的拿地和投资热情颇高，这既刺激了新开工、投资两项指标的提升，也有望支撑下半年的销售。

多数机构认为，全年来看，今年房地产销售规模很可能再度创下历史新高，并有望向20万亿的规模发起冲击。

在资金端，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%。其中，受销售向好的影响，“定金及预收款”增幅高达49.7%。

从“趋稳”到“稳中有落”

虽然上半年交易热度颇高，但为维持市场稳定，调控政策也在不断落地。

据中原地产的统计，今年上半年，监管层和各地出台的楼市调控政策达到286次，其中以住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房为主。

6月是政策发布的最密集阶段。贝壳研究院统计显示，6月无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴共15城发布20次房产调控政策。

与此同时，在各种原因影响下，信贷环境也有所收紧。前述机构监测的72城房贷利率显示，6月首套房贷款利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，分别较1月上浮23和21个基点；6月72城房贷平均放款周期为50天，较5月延长2天。

这些政策不仅对销售起到了一定的抑制作用，也开始影响到市场预期。按照贝壳研究院首席市场分析师许小乐的观点，市场整体预期正在回调，购房者的热情已经有所下降。

因此，临近年中之时，市场终于趋于平稳。具体体现在，虽然交易量仍维持高位，但房价涨幅明显收窄。

统计局发布的另一组数据显示，今年6月，一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，二、三线城市新房价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅均回落0.1个百分点。二手房价格方面，各能级城市维持持平和微涨状态。

从国家统计局对房价的解读中，不难看出变化的趋势。今年一季度，70大中城市价格涨幅还处于“有升有降”的状态。到第二季度，涨幅分别为“稳中有升”、“趋稳”和“稳中有落”。

华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，各项调控政策带来的资金压力，加上“限价令”的限制，涨价空间基本被堵死，相反，上半年已有不少企业实施降价促销。如果资金链继续承压，“以价换量”的情况还会继续。

许小乐认为，这种情况应是大概率事件。一方面，政策环境仍然从紧，局部新房市场热度较高的城市可能收紧调控，如调整二手房指导价等。另一方面，信贷环境收紧，预计整体预期还将进一步回调。他表示，预计市场将进一步趋于理性，后期房价整体涨幅也会继续收窄。