年末の持っている窓口の期限が来ますか？不動産企業の分化傾向が顕著である。

12月19日、南京は10枚の土地を譲って、その中の都市の中で、江宁の横渓、禄口などの地区の9枚の地塊は安値で成約して、江宁は秦淮G 94地塊に行って、23ラウンドの競売を経て、不動産の地価の19018元/平方メートルで下ろされて、以前のピークの地価に比べて少し973元/平方メートル下がります。

業界関係者が把握の窓口として登場すると解読した。最近の定価譲渡の状況は多くの都市で上演されています。今回の持ち場の窓口期間を利用してコースを再調整しています。新しいシャッフルが次第に明らかになります。一部の不動産企業の財務指標を整理すると、年末に住宅企業の融資が大幅に増加し、土地購入や買収に多く使われていることが分かります。

中原不動産研究センターのデータによると、12月18日現在、不動産企業の海外融資は700億ドルを超えている。12月に入り、11月にシングル月間50億ドルを超える融資をベースに、10以上の住宅企業が20億ドルを超える融資計画を発表しました。

年末に地価の低さが現れましたが、中長期はまだ観察しています。千億規模の上場企業に向かっている一人の幹部は、将来はある程度のリラックスができるかどうかは、都市施策の実行にかかっていると考えています。しかし、市場が過去のように大きくならないことは、中央の態度が明確です。

金融ルートを開拓する

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、2019年に不動産業界の資金が逼迫しているため、不動産企業がドル債を大量に発行したことによって、複数の企業が初めてドル融資を発表したと分析しています。

一部の不動産企業の融資は難しいですが、大部分の企業の融資コストは依然として安定しています。しかし、レバレッジが高い企業にとっては、最近融資圧力が増加しています。

不動産企業の融資コストが分化し、利率は6%-15%の間にある。例えば、中海が10年間で4.5億ドルの借金を発行した場合、年利率は3.45%しかなく、債券の発行利息が最も低い中国資本の不動産企業です。融創、碧桂園などの大不動産企業の利率も低下しています。

ある金融機関の関係者は、弘陽が融資ルートの開拓に努め、大規模な意味があり、販売規模ランキングは業界トップ60に入ったが、トップ100の不動産企業も大規模な才能を発揮しなければ、お金をどんどん借りることができないと分析しています。これは輪のようなものです。この人は、不動産企業はこのコースの転換に全力を尽くして、規模の不動産企業をやって、必ずいくつかの利益を犠牲にしますと指摘しています。機関融資にとっては、不動産企業との取引は通常株式で行われるので、拡張中の不動産企業については、依然として難しい取引相手として扱われています。言い換えれば、業界のトップ30の不動産企業は比較的に機関の人気があり、トップ10の中で金融と碧桂園を最も人気のある提携先としています。

中小企業の融資金利が高く、融資のイノベーションが絶えない。弘陽は最近20億ABSを発行しています。弘陽商業保理（深圳）有限公司、深セン前海澜海商業保理有限公司から見れば、弘陽はその商業賃貸料収入を底の資産として計上すべき資金を調達し、融資ルートを広げています。融資規模の推計によると、弘陽の年間賃貸料収入は約10億元。機関士の分析によると、この種の融資利率は8%～12%で、開発ローンより高いですが、私募より安いです。これはまた、「723」ABS新政権後初めて無担保で承認された新しい構造資産の証券化プロジェクトです。

張大偉などの業界関係者は、最近不動産企業は明らかに資金チェーンの安全に関心を持っています。不動産市場は安定していなければなりません。信頼と海外融資は、全面的な一時停止ではなく、規範化しています。中小企業、特に高負債率の不動産企業にとって、将来の融資は難しいですが、大企業への影響は限られています。

不動産企業の融資の底力部分は販売から好調に向かっている。中原不動産研究センターのデータによると、これまでに32の公示棒不動産企業が2019年前11月の売上高を発表し、合計56027億元で、同18.6%上昇した。一部の不動産企業の業績が爆発しました。例えば、恒大単月間売上高が記録を更新しました。32軒の不動産企業は2018年の合計売上高は52538億元で、つまり前の11ヶ月の間に、主流の不動産企業のほとんどは過去1年間の売上高を超えています。

土地市場の分化

上記の融資状況に対応して、12月17日現在、2019年50大都市の合計販売地は3.97兆元で、同16.3%上昇し、全国30都市の販売地は500億元を超え、過去最高を更新した。

住宅企業の地蔵地域にも分化がある。その中に14千億の土地を売る都市が現れて、ランキングの上位3位は杭州の2709億、上海の1822億、蘇州の1683億です。また、昆明、温州など16都市で500億円以上の土地が売られています。50都市のうち68%が2019年の販売地で同時期に上昇した。

第三者機関のデータを結び付けてみると、市場分化も土地市場に現れ、一部のホットスポット都市は前とは明らかに違った土地を譲り出し始めた。土地牌の供給が増加しました。販売地の都市の積極性から見て、大部分の都市は依然として土地譲渡を増加しています。全体的に見ると、不動産市場の規制政策にも微妙な変化が見られ、住宅価格の上昇が著しい地域に対して、規制の強化が続いており、最も典型的な蘇州では、何度も密集微調整が行われている。

土地を持つ不動産企業は相対的に非民企業に集中している。

都市間の分化も著しい。地方政府は一部の土地政策を調整しましたが、ここ数ヶ月、各地の土地市場の制約が減少しています。一部の都市の土地の価格制限、土地の保証金、土地の組み合わせ住宅などが調整されています。

張大偉氏は、融資、土地市場の変化は、不動産企業が土地の備蓄を補充する必要があることを反映しており、一部の企業の戦略配置の増分を含むと考えている。最近は新しく上場した不動産企業が土地の備蓄を増やしています。市場の変化から見て、第二段隊の不動産企業は土地を奪い取って断固としています。

地上げの窓口期間の出現は、不動産企業が将来の不動産市場の動きに対して分化の見通しを示した結果でもあり、不動産企業が非優良な土地に対して定価を引き下げた。しかし、良い都市、良い土地の奪い合いは依然として激しいです。第二線都市の規制政策は厳しいが、不動産企業にとっては、売上高を増やすために、依然として土地を集中的に確保する。

全体の土地市場から見ると、三線都市の成約額が下がり、最近は三四線都市の成約が依然として低迷しています。不動産企業はより多くの資金を第二線都市に投入しています。張大偉氏は、来年はさらなる微調整不動産政策の出現を排除しないと考えている。

買収の波が立つ

注目すべきなのは、大部分の不動産企業の流量の上昇速度は明らかに権益より速く、協力プロジェクトはますます多くなり、一部の企業は明らかに価格調整のプロモーションが行われています。規模化のため、最後の一ヶ月は依然として「買い占め」に努力しています。

2019年前11月には不動産企業の販売も分化しています。2018年同期比50%以上上昇し、2019年にはほとんどの企業が安定を主とし、一部の企業の上昇幅は明らかに鈍化した。ほとんどの企業の業績は平均で18.6%しか上昇していません。三四線都市を配置した不動産企業の販売が著しく減少した。

この波は買収合併の波の中で、主役の双方の特徴が鮮明である。世茂、弘陽などの昇格目標が鮮明な不動産企業は最近、買収合併市場で活躍しています。買収を受ける一方、危機に瀕している不動産企業はプロジェクトを売って生計を立てることをいとわない。

世茂は2015-2017年の販売不振を経験し、2018年は176.1.2億元で第11位となりました。2019年に入って、世茂は大挙して買収合併を展開して、泰禾グループ、明発グループ、広東泰株式、万通不動産などのプロジェクトの金額の統計によると、金額はすでに200億元に達しました。近日、世茂はすでに機構と協力して入場して調整をしました。意図的に福晟グループの関連資産を買います。

弘陽氏は近く融資ルートを広げており、同社関係者によると、不動産融資は年末のチャンスをつかむためだという。

緑の城と新湖の中宝の最近の協力は、ちょうど買収合併の双方の心理状態をマッピングしました。下半期に入って、新湖の中宝の売る動作は頻繁で、有利子の債務が2019年にある程度増大するため、1年内に期限が切れる債務の圧力は増加して、新湖の中宝は土地を売却して現金の流れを緩和して、財務の構造を調整しなければなりません。

年の中に、新湖中宝は長江デルタ地区の20幅の土地を67億元で融創に譲渡した後、先日、また36億元で新湖上海明珠城プロジェクトの35%の株式を緑城に売却しました。

注目に値するのは、12月11日までに、緑城は土地の56幅を獲得して、土地の投資額は約739億元で、新たに商品の価値が1700億元を超えて、新たに販売できる面積が700万元近く増えました。緑城は積極的に倉庫を補充して供給のリズムを最適化して、第一線の都市の土地の資源が日に日に不足する情況の下で、緑城は再度上海の内環の地区に入ってそして1つの純粋な住宅の用地を獲得して、緑城のために100億を超える商品価値を持ってくることができるだけではなくて、上海地区での土地の備蓄を増加して、更に緑城の上海市場でのブランドの影響力を昇格させることに役立ちます。